FLTR #119: Gospodarka i rynek nieruchomości w Q1 2025 - ocena i krótkoterminowa prognoza

Co prawda jedna jaskółka wiosny nie czyni, ale co jeśli słychać ich coraz więcej? Tak można podsumować wyniki gospodarcze i rynkowe dotyczące ostatniego kwartału. Pojawiło się wiele pozytywnych sygnałów, które sugerują pobudzenie gospodarki, jak i też rynku nieruchomości - choć nadal można odnieść wrażenie, że dla tego ostatniego czynników tych jeszcze trochę brakuje. Gdy jedni uczestnicy rynku - zmęczeni zawirowaniami ostatnich lat, z ulgą przyjmują informację o stabilizacji sytuacji, drudzy nadal wyczekują nadal impulsów dla ożywienia rynku i strony popytowej. Sytuacja rynkowa na pewno uległa poprawie - choć jeszcze za wcześnie na ogłoszenie pełnej wiosny. Niemniej w pierwszej w 2025 r. edycji analizy "W górę, czy w dół?", podnieśliśmy perspektywy zarówno dla otoczenia gospodarczego, jak i samego rynku nieruchomości!

Gospodarka wyraźnie przyśpieszyła w ostatnim kwartale m.in. dzięki konsumpcji, a produkcja przemysłowa stopniowo odbudowuje straty z poprzedniego roku. Inflacja bazowa spadła i znajduje się coraz bliżej celu NBP, jednak rychłe cięcia stóp procentowych nie są w 100% pewnym scenariuszem. Mimo ekspansji gospodarczej na rynku pracy trwa jednak ochłodzenie, a dynamika płac zaskakująco hamuje. Sam rynek nieruchomości, po ostatnim roku hamowania, pokazuje pierwsze oznaki stabilizacji. Stagnacja cen na rynku nieruchomości i utrzymujący się wysoki poziom zarobków poprawiają dostępność kredytową i siłę nabywczą klientów. Deweloperzy wciąż notują wzrosty cen (jednak znacznie wolniejsze), ale i tak muszą aktywnie zarządzać promocjami dla utrzymania tempa sprzedaży - co też przynosi efekty, gdyż lutowa sprzedaż wyraźnie odbiła ponad trend z ostatniego roku. Gorsza sytuacja występuje na rynku wtórnym, na którym coraz wyraźniejszy jest trend obniżania cen. Zmianą dla rynku miałby być nowy program wsparcia kredytowego "Pierwsze Klucze". Ten jednak wydają się być znacznie bardziej budżetową wersją BK2%. W obliczu rosnącej podaży, czas wyprzedaży mieszkań wydłuża się. Początek roku to także dalsza odbudowa sytuacji na rynku najmu, z powrotem do przed-Covidowych trendów.

Nasza sztandarowa analiza "W górę, czy w dół" na 130 slajdach prezentacji i ponad 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia powyższą sytuację rynkową, przyczyny zmian trendów i przewidywania na kolejne miesiące.

W dzisiejszym FLTR przeczytasz o:

🎢 W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2025

Wróć do spisu treści

Co w skrócie pokazała analiza na Q1 2025?

Po stronie gospodarczej (ocena bieżąca: dość pozytywna; przyszły trend: umiarkowana poprawa sytuacji): Polska gospodarka powróciła w Q4 2024 do szybkiego wzrostu po przejściowo słabszym Q3, a początek 2025 i nowe prognozy zapowiadają kontynuację ekspansji. Gospodarkę napędza wzrost konsumpcji dzięki rosnącym płacom, a także przemysł – budownictwo pozostaje jednak w recesji. Inflacja CPI pozostaje powyżej celu NBP (4,9% r/r w lutym), ale inflacja bazowa notuje spadek (3,6% r/r). Obniżki stóp procentowych są oczekiwane przez rynki na Q3, ale scenariusz „higher for longer” pozostaje nadal realny. Na rynku pracy trwa ochłodzenie - spada zatrudnienie i dynamika nominalnych realnych płac. Istotnie wzrosła liczba zwolnień grupowych, mimo to bezrobocie pozostaje na niskim poziomie, choć nieznacznie wzrasta. Nastroje konsumentów rosną w zakresie istotnych zakupów. Utrzymują się obawy o miejsca pracy, a skłonność do oszczędzania rośnie. Nastroje w firmach ulegają poprawie, zwłaszcza w przemyśle, koniunktura pogarsza się w IT

Na rynku nieruchomości (ocena bieżąca: dość negatywna; przyszły trend: stabilizacja sytuacji): Koniec 2024 roku i początek 2025 przyniosły lekkie ożywienie popytu na mieszkania, zarówno ze strony gotówkowych, jak i kredytowych Klientów– jest to efekt poprawy dostępności kredytowej, jak też aktywnego rabatowania i obniżania cen przez sprzedających. Mimo to rynek pozostaje uzależniony od dostępności kredytów. W tym zakresie rząd przedstawił program kredytowy „Pierwsze Klucze”, choć nie oczekuje się z jego strony przełomu. Mimo nieco wyższej sprzedaży oferta rośnie już szósty kwartał z rzędu – osiągając rekordowy poziom zwłaszcza na rynku pierwotnym. W efekcie czas sprzedaży mieszkań pozostaje wydłużony na rynku wtórnym, jak i na wybranych miastach rynku pierwotnego. Mimo wysokiej konkurencji i dość wolnej sprzedaży deweloperzy nadal uruchamiają nowe projekty i etapy, jednak tempo wprowadzania nowej podaży nieznacznie hamuje. Sprzyja temu stagnacja, a nawet punktowe spadki kosztów budowy i ceny gruntów, podtrzymując wysoką marżowość. W efekcie ceny mieszkań weszły w fazę stagnacji, a przewaga podaży nad popytem wpływa na rosnącą liczbę miast ze spadkami cen. Na rynku najmu obserwuje się spadek liczby ofert i utrzymanie trendu wzrostu czynszów. Nastroje wśród pośredników pogorszyły się, za to branża deweloperska odnotowuje niewielką poprawę oczekiwań

👉 Pełny artykuł premium:

W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2025

Kwartalny przegląd sytuacji w ekonomii i na rynku nieruchomości - edycja na Q1 2025

FLTRGabriela Prygiel

Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:

🎢 +3,2% – o tyle wzrósł polski PKB w Q4 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadało spożycie indywidualne i publiczne oraz zapasy. Czynnikiem hamującym był głównie spadek eksportu netto)
🛒 +4,8% – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w styczniu 2025
📈 4,9% – taki odczyt inflacji CPI zanotowano w lutym 2025 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 3,6%. Inflacja usług w lutym 2025 r. to 6,6 %
🛠️ +0,8% – o tyle wzrosła odsezonowana produkcja budowlana w lutym 2025 r. rdr
💼 5,5% – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w lutym 2025 r. (jest to wzrost 0,1 p.p. w stosunku do stycznia)
💰 +7,9% – o tyle wzrosło rok do roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w lutym 2025 (oczekiwano 8,5%)
⬇️ -41% – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q4 2024 w stosunku do Q3 2023
🥰 +5% – o tyle większa była dostępność kredytowa mieszkań w Q4 2024 r. w stosunku do Q3 2024 r. (choć i tak siła nabywcza klientów kredytowych jest niższa niż w 2021 r.)
🧾 16,4 tys. – tyle sprzedano kredytów hipotecznych w styczniu 2025 r. (przy czym średnia wartość kredytu hipotecznego pozostaje w trendzie bocznym od czerwca 2024 r.)
📋 33,11 tys. – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny w lutym 2025 r.(jest to wzrost +26% od grudnia 2024)
🏗️ 85% – o tyle wzrosła oferta mieszkań wprowadzanych na rynku deweloperskim w Q1 2025 vs. Q3 2024 (wzrost kwartalny 4% Q1 2025/Q4 2024)
🧱 -0,3% – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym w styczniu 2025 wobec 2024
❗ +1% – o tyle wzrosły średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym w 7 największych miastach wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl
🛑 -3% – tyle wyniósł w Warszawie średni spadek cen transakcyjnych na rynku wtórnym w Q4 2024 kdk wg Metrohouse (wg NBP wyniósł on -6%)
⏰ 105 dni – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q4 2024 - w Warszawie czas ten wynosi 121 dni (w Q2 było to 73 dni)
📉 7,2% – o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q4 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie (w Q3 było to 5,7%)
🚩 3% – tyle na przełomie 2024 roku wzrósł średni czynsz transakcyjny najmu w 7 największych miastach

Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski:

Streszczenie analizy mogą Państwo odsłuchać poniżej. W zasadniczym artykule znajdą Państwo pełne omówienie analizy (UWAGA: zawiera ono w sobie też materiał ze streszczenia).