FLTR #131: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: Rynek najmu

W Polsce brakuje 2 mln mieszkań. Ministerstwo Rozwoju i Technologii przygotowuje ofensywę ustaw. Pierwsza lada dzień trafi pod obrady rządu i dotyczyć będzie prawa do mieszkań komunalnych. - Chcemy zachęcić samorządy do sięgania po nowe rozwiązania - zapowiada wiceminister Tomasz Lewandowski.

Nowe zasady gospodarki mieszkaniowej i finansowania mieszkań społecznych. Ministerstwo Rozwoju i Technologii jak z karabinu maszynowego wystrzeliwuje w kierunku rządu i sejmu projekty nowych regulacji. Zmiany mają być kompleksowe, dotyczą finansowania budownictwa, ale także (a może przede wszystkim) zasad zarządzania gminnymi mieszkaniami. Ciągle jednak nie dostrzega się, że "niechęć gmin do budowania mieszkań" nie wynika z ich złego nastroju, czy wrogiego nastawienia do ludzi, lecz jest naturalnym mechanizmem dostosowania się do patologicznego systemu. Czy proponowane zmiany mają szansę poprawić ekosystem mieszkaniowy? Co przykładowo chce "wyprostować" MRiT? ▶️ obligatoryjna weryfikacja dochodów najemców przez gminy co 5 lat - dla osób, które przekroczyły progi wyższy czynsz oraz dokładniejsza weryfikacja majątku potencjalnych najemców, ▶️ brak automatycznego "dziedziczenia" najmu mieszkania, ▶️ zakaz sprzedaży mieszkań przez gminy z bonifikatami. Oprócz "kija" MRiT oferuje "marchewkę". Istotne zwiększenie limitów kwot dotacji dla gmin oraz bardzo długi kredyt dla TBS-ów z symbolicznym oprocentowaniem. Ministerstwo chce też stworzyć możliwość wynajmu niewielkiej puli lokali gminnych po cenach rynkowych. W sumie, MRiT liczy na znaczący wzrost skali inwestycji społecznych - z około 2 tys. (teraz) do 20 tys. mieszkań rocznie. Nowością jest zwrócenie uwagi na kwestię wizerunku mieszkaniówki samorządowej i plan zmiany negatywnego nastawienia społecznego do inwestycji w tym obszarze. Bardzo cenna inicjatywa. Czy planowane zmiany wpłyną pozytywnie na skalę budownictwa społecznego? Widać trzy potencjalne zagrożenia: 1. Cały czas triumf święci podejście socjalne - mieszkanie gminne to de facto przedłużenie polityki socjalnej. Zamiast zasiłku dla potrzebujących - "tanie" mieszkania dla wszystkich lokatorów. Do wszystkich mieszkań w praktyce dopłaca społeczność lokalna. W konsekwencji zmniejsza to zdolność inwestycyjną i entuzjazm gmin do nowych inwestycji. 2. Brak uniezależnienia zasad gospodarowania zasobem mieszkaniowym gminy od polityki lokalnej. Włodarz miasta jest jednocześnie "kamienicznikiem" - przeważnie największym w mieście. Interes polityczny - pozyskanie sympatii wyborców - może przeważać nad długoterminowym interesem finansowym lokalnej społeczności i prowadzić do ustalenia stawek czynszu poniżej realnych kosztów utrzymania mieszkań. W praktyce ogranicza to zdolność inwestycyjną gmin. Konieczne jest wprowadzenie mechanizmów wymuszających racjonalne zarządzanie mieszkaniami przez gminę. 3. Brak finansowania. Wysokie limity to nie to samo, co realne transfery. Wydaje się, że publiczne środki finansowe dla mieszkalnictwa będą w przyszłości pod bardzo silną presją ze strony innych potrzeb związanych z bezpieczeństwem, wojskiem i infrastrukturą. MRiT powinno mieć "plan B" polegający na aktywizacji źródeł niepaństwowych na potrzeby finansowania mieszkalnictwa społecznego. #mieszkalnictwo #nieruchomości #affordablehousing

REIT-y wykupują najlepsze mieszkania w dobrych dzielnicach i w chory sposób je komercjalizują. To szkodliwy mechanizm - przyznała Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz, minister funduszy i polityki regionalnej podczas pierwszego tweetupu mieszkaniowego.

- Ministerstwo Finansów nie proponowało i nie będzie proponować REIT-ów dla rynku mieszkaniowego - zadeklarował w środę w rozmowie z Radiem Zet minister finansów Andrzej Domański.

US house price data from Case-Shiller and the FHFA