FLTR #132: Tygodniowy przegląd rynku | a w nim: II kw. 2025 na rynku pierwotnym - top 7 miast

◾ ALERT NEWS:
- Obniżenie stóp procentowych przez RPP do poziomu 5,0%

◾ ANALIZA:
II kw. 2025 na rynku pierwotnym - top 7 miast

◾ CO W KRAJU I NA ŚWIECIE

◾ REAL ESTATE KNOW-HOW: Raport o stanie Warszawy 2025

◾ PODCASTY I NAGRANIA WIDEO

Do tej pory analitycy prognozowali przerwę w cyklu obniżek stóp procentowych i ewentualne ich wznowienie na jesień. Jednak na lipcowym posiedzeniu Rada Polityki Pieniężnej podjęła decyzję o obniżeniu stopy referencyjnej o 25 punktów bazowych, do poziomu 5,0%. Czy jest to kontynuacja cyklu obniżek, czy też jednorazowe działanie przekonamy się we wrześniu. Podtrzymujemy obecnie scenariusz stopniowego, ale powolnego obniżania stopy referencyjnej, prawdopodobnie do ok. 4,5% do końca roku i 3,5-4,0% do końca 2026

W efekcie obecni kredytobiorcy posiadający zobowiązanie o zmiennym oprocentowaniu skorzystają na niższych ratach (jak wyliczył Rankomat 85 zł przy kredycie 500 tys. zł na 30 lat). Dla wnioskujących z kolei decyzja RPP oznacza zwiększenie zdolności kredytowej o ok. 7/8% wobec stopy 5,75% obowiązującej do kwietnia 2025

Bottom line:
Deweloperzy na rynku mieszkaniowym w II kw. 2025 musieli się liczyć z wolniejszą o 5% sprzedażą wobec I kw. - popyt de facto pozostaje w trendzie bocznym mimo spadku kosztów finansowania i obniżek stóp procentowych. Na wyższe obroty niż kwartał temu mogli liczyć jedynie deweloperzy w Gdańsku. W Warszawie i Wrocławiu sprzedaż pozostała bez większych zmian, natomiast znacząco mniejszy popyt odnotowano w Krakowie, Poznaniu, Łodzi i Katowicach. To nie zachęca do wprowadzenia na rynek nowych projektów, tym bardziej że w skali ostatnich 2 lat mamy obecnie do czynienia z rekordową ofertą rynkową na większości rynków. Obecne otoczenie rynku pierwotnego to szeroka gama wyboru mieszkań z której wybiera klient, o którego coraz bardziej muszą konkurować deweloperzy. W efekcie w II kw. 2025 o 12% spadła liczba wprowadzonych ofert. Rosnąca na większości rynków oferta przy braku sygnałów popytowych powoduje wyraźne wydłużenie się czasu wyprzedaży w większości miast. Katowice i Łódź przebiły pułap 10 kwartałów, a Kraków, Wrocław i Poznań oscylują wokół 7-8 kwartałów. Jedynie Warszawa i Gdańsk pozostają blisko granicy wyprzedania, z relatywnie krótkim, 5-kwartałowym czasem wyprzedaży - choć i tak dwukrotnie wyższym niż w 2023 roku. Wskutek powyższych czynników na większości rynków mamy do czynienia ze stagnacją cen ofertowych - wyjątkiem jest Gdańsk, gdzie wprowadzenia licznych projektów inwestycyjnych o wysokich cenach podnosi wspomnianą średnią.

Jan Dziekoński
Head of Market Insights