FLTR #149: Przegląd tygodniowy | Grunty w regulacyjnym potrzasku

◾ ALERT NEWS:
- Kolejna obniżka stóp procentowych na listopadowym posiedzeniu
- Ustawa o zniesieniu opłat za RCN podpisana przez prezydenta
- Projekt ustawy dot. podatku antyspekulacyjnego
- Ograniczenie najmu krótkoterminowego

◾ ANALIZA:
Grunty w regulacyjnym potrzasku

◾ PREZENTACJA Z DNI DEWELOPERA WE WROCŁAWIU

◾ CO W KRAJU I NA ŚWIECIE

◾ PODCASTY I NAGRANIA WIDEO

RPP na listopadowym posiedzeniu zdecydowała o kolejnym cięciu stóp procentowych o 0,25 p.p. do poziomu 4,25%. Decyzję tę przypieczętowała najpewniej projekcja inflacji i jej październikowy odczyt 2,8% rdr

4. listopada Prezydent podpisał ustawę znoszącą opłaty za pobór danych z RCN. Oznacza to możliwość bezpłatnego wglądu do danych transakcyjnych, co jest kolejnym krokiem w kierunku większej przejrzystości rynku. Ustawa wejdzie w życie po 3 miesiącach od ogłoszenia, a więc najprawdopodobniej w lutym 2026 roku

Partia Razem złożyła projekt w Sejmie dot. tzw. podatku antyspekulacyjnego. Właściciele więcej niż 2 mieszkań będą objęci podatkiem na zasadach:
- od 3 do 5 mieszkań — stawka 1% wartości nieruchomości rocznie,
- od 6 do 8 mieszkań — 2%
- od 9 i kolejne - 3%
Wartość miałaby być opierana na danych z Rejestru Cen Nieruchomości

Trwają prace nad projektem ustawy dot. uregulowania najmu krótkoterminowego, która ma niedługo trafić pod obrady Sejmu. Najważniejszym postulatem jest rejestracja podmiotów i nadanie im nr identyfikacyjnego (to wymóg unijny, z którego Polska musi wywiązać się do maja 2026 r.). Oprócz tego mówi się o:
- uznaniu najmu (do max. 30 dni) za działalność gospodarczą z czym wiążą się dodatkowe obowiązki i kary
- określenie minimalnych standardów technicznych/użytkowych tego typu mieszkań
- samorządy domagają się także narzędzi prawnych umożliwiających im lokalne regulowanie rynku (w tym możliwości ograniczania liczby dni wynajmu w roku, uzyskiwania pozwoleń na prowadzenie tego typu działalności (ze strony miasta - nie wspólnoty mieszkaniowej) oraz wprowadzenie limitów osób na m kw. ) 

Bottom line:

Rynek gruntów, po ekspresowej hossie lat 2023-2024, stał się obecnie nieco bardziej przewidywalny i bez galopujących cen. Po dwucyfrowych wzrostach cen z kwartału na kwartał, dzisiaj trend spowolnił. Mimo to działki w dobrych lokalizacjach, o "kalorycznych" parametrach i przewidywalnej ścieżce do pozwolenia na budowę to wciąż najcenniejsze aktywo w portfelach deweloperów - zwłaszcza mieszkaniowych.

To spowolnienie jest pochodną zarówno ogólnej stagnacji cenowej i popytowej w segmencie mieszkaniowym, jak i osłabienia popytu na grunty - ale tylko nieznacznego. O ile mniejsze podmioty faktycznie muszą zachować umiar - choćby z powodów finansowych i poziomu oferty - w ekspansji banków ziemi, o tyle najwięksi gracze nieustannie kierują kilkuset milionowe budżety na zakupy gruntów.

Deficyt gruntów zmienił jednak optykę deweloperów, których uwaga coraz częściej kierowana jest ku gruntom typu brownfield, konwertując zabudowane, wymagające adaptacji działki - z ogromną przewagą - zlokalizowane w atrakcyjnych miejscach. Gdy dotychczasowe modele biznesowe zawodzą, a biurowce i handel okazują się słabszym segmentem rynku, coraz tłumniej zmieniają one swoje przeznaczenie w stronę atrakcyjniejszej mieszkaniówki. Ta fala przekształceń to kontynuacja trendów, które z biegiem lat, w miarę coraz większej trudności z pozyskaniem gruntów będzie się tylko nasilać.

Przed nami wisi jeszcze widmo reformy planistycznej, a gminy zdaje się że utknęły w korku regulacyjnym. Z raptem 5 uchwalonych projektów ogólnych aż 4 zostało unieważnionych. Z drugiej strony wiele wyłożonych planów ogólnych zmieniło optykę poszczególnych rynków - grunty dotychczas przewidziane pod inne funkcje zyskały przeznaczenie mieszkaniowe. Nie mniej obecnie mamy perspektywę albo krótkoterminowego paraliżu, albo ponownego wydłużenia harmonogramu reformy. Nawet mimo nieco sprawniej funkcjonujących dzisiaj i bardziej proinwestorskich urzędów (wg PZFD!) - obecny deadline wydaje się być mało realny dla gmin, które nie są w stanie przebić się przez szklany sufit procedur.

Jan Dziekoński
Head of Market Insights
BIG DATA RynekPierwotny.pl