W górę, czy w dół: Status gospodarki i rynku nieruchomości w Q1 2025
Co prawda jedna jaskółka wiosny nie czyni, ale co jeśli słychać ich coraz więcej? Tak można podsumować wyniki gospodarcze i rynkowe dotyczące ostatniego kwartału. Pojawiło się wiele pozytywnych sygnałów, które sugerują pobudzenie gospodarki, jak i też rynku nieruchomości - choć nadal można odnieść wrażenie, że dla tego ostatniego czynników tych jeszcze trochę brakuje. Gdy jedni uczestnicy rynku - zmęczeni zawirowaniami ostatnich lat, z ulgą przyjmują informację o stabilizacji sytuacji, drudzy nadal wyczekują nadal impulsów dla ożywienia rynku i strony popytowej. Sytuacja rynkowa na pewno uległa poprawie - choć jeszcze za wcześnie na ogłoszenie pełnej wiosny. Niemniej w pierwszej w 2025 r. edycji analizy "W górę, czy w dół?", podnieśliśmy perspektywy zarówno dla otoczenia gospodarczego, jak i samego rynku nieruchomości!
Nasza sztandarowa analiza "W górę, czy w dół" na 130 slajdach prezentacji i ponad 2 godzinach omówienia video w szczegółach omawia powyższą sytuację rynkową, potencjalne zmiany trendów i przewidywania na kolejne miesiące.
Spis treści:
- O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
- Co w skrócie pokazała analiza na Q1 2025?
- Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu
- Streszczenie menedżerskie i kluczowe wnioski
- 📹 Omówienie analizy w formie video, podcastu i prezentacji
- Sytuacja ekonomiczna w Q1 2025 i krótkoterminowa prognoza
- 2. Sytuacja na rynku nieruchomości w Q1 2025 i krótkoterminowa prognoza
Zapraszamy do lektury!
O serii analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości"
"You Can't Predict. You Can Prepare" To motto Howarda Marksa, założyciela firmy inwestycyjnej Oaktree Capital Management, które w pełni podzielamy w naszej pracy analitycznej. Prognozy na tak skomplikowanym i wielowymiarowym rynku, jakim jest rynek nieruchomości, są z góry obciążone błędem - trudno się na nich opierać. Ale nie zwalnia to przedsiębiorców z konieczności bycia świadomym w jakim punkcie znajduje się sam rynek nieruchomości, jak i otoczenie ekonomiczne od którego ten rynek zależy, a w efekcie jakiego spektrum wydarzeń można się spodziewać.
Trudno jednak - będąc przedsiębiorcą - być z jednej strony na bieżąco z wydarzeniami i danymi dotyczącymi rynku nieruchomości, a z drugiej strony zachować pewien strategiczny dystans, metodyczność analizy i tzw. umiejętność "łączenia kropek". Od tego właśnie jest FLTR (poznaj naszą misję) i temu jest poświęcony sztandarowy cykl analiz "W górę, czy w dół? Status gospodarki i rynku nieruchomości", który obejmuje kwartalny monitoring krótko- i średnioterminowej sytuacji w gospodarce i na rynku nieruchomości.
PS. Poprzednia edycja analizy "Status gospodarki i rynku nieruchomości" za Q4 2024 mogą Państwo obejrzeć poniżej (dostępna tylko dla subskrybentów FLTR).
Gabriela Prygiel
Co w skrócie pokazała analiza na Q1 2025?
Po stronie gospodarczej (ocena bieżąca: dość pozytywna; przyszły trend: umiarkowana poprawa sytuacji): Polska gospodarka powróciła w Q4 2024 do szybkiego wzrostu po przejściowo słabszym Q3, a początek 2025 i nowe prognozy zapowiadają kontynuację ekspansji. Gospodarkę napędza wzrost konsumpcji dzięki rosnącym płacom, a także przemysł – budownictwo pozostaje jednak w recesji. Inflacja CPI pozostaje powyżej celu NBP (4,9% r/r w lutym), ale inflacja bazowa notuje spadek (3,6% r/r). Obniżki stóp procentowych są oczekiwane przez rynki na Q3, ale scenariusz „higher for longer” pozostaje nadal realny. Na rynku pracy trwa ochłodzenie - spada zatrudnienie i dynamika nominalnych realnych płac. Istotnie wzrosła liczba zwolnień grupowych, mimo to bezrobocie pozostaje na niskim poziomie, choć nieznacznie wzrasta. Nastroje konsumentów rosną w zakresie istotnych zakupów. Utrzymują się obawy o miejsca pracy, a skłonność do oszczędzania rośnie. Nastroje w firmach ulegają poprawie, zwłaszcza w przemyśle, koniunktura pogarsza się w IT
Na rynku nieruchomości (ocena bieżąca: dość negatywna; przyszły trend: stabilizacja sytuacji): Koniec 2024 roku i początek 2025 przyniosły lekkie ożywienie popytu na mieszkania, zarówno ze strony gotówkowych, jak i kredytowych Klientów– jest to efekt poprawy dostępności kredytowej, jak też aktywnego rabatowania i obniżania cen przez sprzedających. Mimo to rynek pozostaje uzależniony od dostępności kredytów. W tym zakresie rząd przedstawił program kredytowy „Pierwsze Klucze”, choć nie oczekuje się z jego strony przełomu. Mimo nieco wyższej sprzedaży oferta rośnie już szósty kwartał z rzędu – osiągając rekordowy poziom zwłaszcza na rynku pierwotnym. W efekcie czas sprzedaży mieszkań pozostaje wydłużony na rynku wtórnym, jak i na wybranych miastach rynku pierwotnego. Mimo wysokiej konkurencji i dość wolnej sprzedaży deweloperzy nadal uruchamiają nowe projekty i etapy, jednak tempo wprowadzania nowej podaży nieznacznie hamuje. Sprzyja temu stagnacja, a nawet punktowe spadki kosztów budowy i ceny gruntów, podtrzymując wysoką marżowość. W efekcie ceny mieszkań weszły w fazę stagnacji, a przewaga podaży nad popytem wpływa na rosnącą liczbę miast ze spadkami cen. Na rynku najmu obserwuje się spadek liczby ofert i utrzymanie trendu wzrostu czynszów. Nastroje wśród pośredników pogorszyły się, za to branża deweloperska odnotowuje niewielką poprawę oczekiwań
Kilka najciekawszych statystyk z naszego artykułu:
🎢 +3,2% – o tyle wzrósł polski PKB w Q4 2024 w stosunku do roku poprzedniego (za wzrost odpowiadało spożycie indywidualne i publiczne oraz zapasy. Czynnikiem hamującym był głównie spadek eksportu netto)
🛒 +4,8% – o tyle wzrosła sprzedaż detaliczna w ujęciu rocznym w styczniu 2025
📈 4,9% – taki odczyt inflacji CPI zanotowano w lutym 2025 r., przy czym inflacja bazowa wyniosła ok. 3,6%. Inflacja usług w lutym 2025 r. to 6,6 %
🛠️ +0,8% – o tyle wzrosła odsezonowana produkcja budowlana w lutym 2025 r. rdr
💼 5,5% – tyle wyniosło bezrobocie rejestrowane w lutym 2025 r. (jest to wzrost 0,1 p.p. w stosunku do stycznia)
💰 +7,9% – o tyle wzrosło rok do roku przeciętne miesięczne wynagrodzenie w lutym 2025 (oczekiwano 8,5%)
⬇️ -41% – o tyle spadł popyt na rynku deweloperskim w 6 największych miastach w Q4 2024 w stosunku do Q3 2023
🥰 +5% – o tyle większa była dostępność kredytowa mieszkań w Q4 2024 r. w stosunku do Q3 2024 r. (choć i tak siła nabywcza klientów kredytowych jest niższa niż w 2021 r.)
🧾 16,4 tys. – tyle sprzedano kredytów hipotecznych w styczniu 2025 r. (przy czym średnia wartość kredytu hipotecznego pozostaje w trendzie bocznym od czerwca 2024 r.)
📋 33,11 tys. – tyle wnioskodawców wnioskowało o kredyt hipoteczny w lutym 2025 r.(jest to wzrost +26% od grudnia 2024)
🏗️ 85% – o tyle wzrosła oferta mieszkań wprowadzanych na rynku deweloperskim w Q1 2025 vs. Q3 2024 (wzrost kwartalny 4% Q1 2025/Q4 2024)
🧱 -0,3% – o tyle średnio spadały ceny detaliczne materiałów budowlanych PSB w ujęciu rocznym w styczniu 2025 wobec 2024
❗ +1% – o tyle wzrosły średnie ceny ofertowe na rynku pierwotnym w 7 największych miastach wg danych BIG DATA RynekPierwotny.pl
🛑 -3% – tyle wyniósł w Warszawie średni spadek cen transakcyjnych na rynku wtórnym w Q4 2024 kdk wg Metrohouse (wg NBP wyniósł on -6%)
⏰ 105 dni – tyle w mniejszych miastach przeciętnie trzeba było czasu od wystawienia oferty mieszkania do jego sprzedaży w Q4 2024 - w Warszawie czas ten wynosi 121 dni (w Q2 było to 73 dni)
📉 7,2% – o tyle sprzedający musieli obniżyć przeciętnie cenę w Q4 2024, żeby sprzedać swoje mieszkanie (w Q3 było to 5,7%)
🚩 3% – tyle na przełomie 2024 roku wzrósł średni czynsz transakcyjny najmu w 7 największych miastach
